建筑工程項(xiàng)目策劃書

時(shí)光在不經(jīng)意中流逝，一段時(shí)間的工作已經(jīng)結(jié)束了,，前方等待著我們的是新工作目標(biāo)和挑戰(zhàn),，是不是需要好好寫一份策劃書呢？相信寫策劃書是一個(gè)讓許多人都頭痛的問題,，以下是小編幫大家整理的建筑工程項(xiàng)目策劃書,，歡迎閱讀,，希望大家能夠喜歡。

第一章 編制說明及工程概況

一,、編制說明

1,、編制目的

本施工策劃書體現(xiàn)我項(xiàng)目部用科學(xué)合理的管理方法，完全實(shí)現(xiàn)該工程各項(xiàng)目標(biāo)的總體施工部署,，是指導(dǎo)施工的大綱,。

2、編制依據(jù)

（1）全套施工圖紙,； （2）招標(biāo)文件,、圖紙答疑（3）現(xiàn)場(chǎng)的施工環(huán)境、施工條件,；

（4）國家現(xiàn)行的建筑法律,、法規(guī)、條例,、操作規(guī)程及施工工藝,； （5）公司制定的《質(zhì)量手冊(cè)》、《程序文件》,。

二,、工程概況

本工程為航天四院經(jīng)濟(jì)適用性高層住宅建設(shè)項(xiàng)目二區(qū)高層住宅工程，施工地點(diǎn)位于陜西省西安市灞橋區(qū),，建設(shè)單位為中國航天科技集團(tuán)公司第四研究院,。

　　1、建筑工程概況

本工程設(shè)計(jì)使用年限為50年,，建筑工程等級(jí)一級(jí),，屋面防水等級(jí)I級(jí)，建筑結(jié)構(gòu)類型為剪力墻結(jié)構(gòu),，建筑物抗震設(shè)防烈度八度,，建筑層數(shù)為地上三十三層，地下一層,，建筑高度為96.15m,。

　　2、結(jié)構(gòu)工程概況

本工程基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)為甲級(jí),，人防抗力等級(jí)為甲類核6常6,，黃土地區(qū)建筑物分類為甲類，本工程設(shè)計(jì)標(biāo)高±0.000相當(dāng)于絕對(duì)高程440.65m,，本工程砌塊砂漿潮濕房間采用水泥砂漿,，其余采用預(yù)拌砂漿。

3、本項(xiàng)目工程管理的特點(diǎn)和難點(diǎn)

（1）要求達(dá)到市優(yōu)質(zhì)工程和省文明工地要求,。 （2）施工質(zhì)量要求高,管理難度大,。 （3）一次性開工面積較大,工程量較多。 （4）本工程工期較緊,。

第二章 項(xiàng)目的組織架構(gòu)與崗位職責(zé)

1,、項(xiàng)目中心組織構(gòu)架

項(xiàng)目采用總承包的管理模式，組建總承包項(xiàng)目部,，將工程劃分為幾個(gè)部分,，分包給具有實(shí)力的專業(yè)公司施工，總包項(xiàng)目部負(fù)責(zé)組織,、協(xié)調(diào),、控制、監(jiān)督,、驗(yàn)收,。組織機(jī)構(gòu)采用了直線職能式的組織機(jī)構(gòu)形式,，以利于明確職責(zé),、強(qiáng)化管理、便于協(xié)調(diào),，指令明確,。

2、項(xiàng)目中心工作職責(zé)及崗位職責(zé)

(1)部門經(jīng)理:

①組織帶領(lǐng)公司工程技術(shù)管理人員對(duì)開發(fā)項(xiàng)目編制《工程管理策劃書》以及工程建造技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)化工作,，確保工程建造過程的品質(zhì)管理,。

②組織落實(shí)工程管理策劃要求，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度,、質(zhì)量,、成本進(jìn)行實(shí)質(zhì)性管理。

③督辦項(xiàng)目部在整個(gè)施工過程的各種證照,、批文辦理,，確保項(xiàng)目按期施工、竣工驗(yàn)收,。

④審核項(xiàng)目部《工程管理月報(bào)》,，及時(shí)掌握項(xiàng)目進(jìn)度、質(zhì)量,、安全等執(zhí)行狀況,。

⑤定期檢查、指導(dǎo),、監(jiān)督項(xiàng)目部的工程管理工作,，發(fā)現(xiàn)重大偏差進(jìn)行及時(shí)的糾偏處理和跟蹤檢查，控制現(xiàn)場(chǎng)簽證及其他無效成本的發(fā)生。

⑥參與項(xiàng)目工程的供應(yīng)商,、勞務(wù)承包商的日常管理,。

⑦組織施工現(xiàn)場(chǎng)大檢查，對(duì)質(zhì)量缺陷和隱患進(jìn)行指導(dǎo)整改,，確保工程的順利施工,。

⑧負(fù)責(zé)擬定本部門團(tuán)隊(duì)的人員招聘計(jì)劃并進(jìn)行入職把關(guān)，人員資質(zhì)認(rèn)證,、培訓(xùn)及日常管理工作,。

⑨負(fù)責(zé)本部門各崗位績(jī)效指標(biāo)確定和績(jī)效考核管理工作。

⑩負(fù)責(zé)本部門員工的職業(yè)生涯規(guī)劃和團(tuán)隊(duì)組織建設(shè)工作,。

(2)項(xiàng)目工程師:

①協(xié)調(diào)安排各專業(yè)工程師進(jìn)行工程管理策劃及工程建造技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)化工作,，確保工程建造過程的品質(zhì)管理。

②負(fù)責(zé)建立并動(dòng)態(tài)修訂,、完善公司的工程管理規(guī)范,、工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等，規(guī)范和提高公司整體的工程管理水平,。

③定期檢查,、指導(dǎo)、監(jiān)督項(xiàng)目部的技術(shù)管理工作,。

④參與工程類,、材料及設(shè)備類的招投標(biāo)工作，負(fù)責(zé)編制招標(biāo)文件中技術(shù)標(biāo)書和合同技術(shù)條款,。

⑤編制施工現(xiàn)場(chǎng)的施工方案,、協(xié)助建設(shè)單位解決技術(shù)難題、提供技術(shù)和專業(yè)支持,。

⑥按照部門績(jī)效指標(biāo)完成績(jī)效要求工作,。

⑦完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的工作。

(3)工程管理人員:

①《工程管理策劃書》中技術(shù)細(xì)節(jié)的編寫及工程建造技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)化工作,。

②負(fù)責(zé)建立并動(dòng)態(tài)修訂,、完善公司的工程管理規(guī)范、工程建造標(biāo)準(zhǔn),、工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等,。

③定期檢查、指導(dǎo),、監(jiān)督施工現(xiàn)場(chǎng)的技術(shù)管理工作,。

④參與工程類、材料及設(shè)備類的'招投標(biāo)工作,。

⑤實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)的施工方案,、協(xié)助解決技術(shù)難題,、提供技術(shù)和專業(yè)支持。

⑥協(xié)助勞務(wù)單位以及分包施工班組的管理工作,。

⑦進(jìn)行工程施工中的檢查,，對(duì)質(zhì)量缺陷和隱患進(jìn)行指導(dǎo)整改，確保工程的順利進(jìn)行,。

⑧完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的工作,。

(4)工程內(nèi)業(yè):

①收集、整理,、登記,、保管好項(xiàng)目工程中辦理的文件和相關(guān)手續(xù)。

②做好項(xiàng)目部與建設(shè),，設(shè)計(jì),，監(jiān)理以及勞務(wù)方在工程中所有簽字文件的收發(fā)存檔工作。

③負(fù)責(zé)工程所有工程圖紙資料的整理,、保管和歸檔工作,。

④負(fù)責(zé)收集和保管好工程中所有核定單、工作函,、通知,、會(huì)議紀(jì)要等文件資料。

⑤工程竣工后,，及時(shí)辦好工程檔案的裝訂,、移交工作，確保工程及時(shí)順利完成建設(shè)工程綜合驗(yàn)收工作,。

⑥協(xié)助部門領(lǐng)導(dǎo)做好質(zhì)量管理體系、部門流程體系運(yùn)轉(zhuǎn)的相關(guān)工作,。

⑦按照部門績(jī)效指標(biāo)完成績(jī)效要求工作,。

⑧完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的工作。

第三章 工程進(jìn)度管理

1,、項(xiàng)目總控制計(jì)劃

項(xiàng)目開工前由項(xiàng)目部根據(jù)合同工期目標(biāo)編制施工總計(jì)劃,，經(jīng)公司相關(guān)部門批準(zhǔn)后，由工程部負(fù)責(zé)備案,。

2,、工程進(jìn)度計(jì)劃的特點(diǎn)

（1）各施工單位交叉作業(yè)，互相影響

（2）施工順序復(fù)雜多變

3,、工程進(jìn)度控制措施

（1）施工進(jìn)度計(jì)劃審核

項(xiàng)目部編制工程總體施工進(jìn)度計(jì)劃,，并組織公司相關(guān)部門對(duì)計(jì)劃進(jìn)行討論和評(píng)審，并填寫項(xiàng)目施工進(jìn)度控制計(jì)劃評(píng)審記錄,，以保證計(jì)劃的可行性和嚴(yán)肅性,，并認(rèn)真審核,。

（2）施工過程中施工進(jìn)度計(jì)劃審核

項(xiàng)目部根據(jù)審核后的總體施工進(jìn)度計(jì)劃安排實(shí)施工程的施工。

1,、系統(tǒng)概況

本工程配管采用PVC管墻內(nèi)及樓板內(nèi)暗敷,，電源管采用鍍鋅鋼管。

2,、施工順序

按常規(guī)施工方法自下而上配合土建施工,。砼板、墻,、梁,、柱內(nèi)管線隨主體施工進(jìn)度施工，砌體內(nèi)管線同砌體施工進(jìn)度施工,，部分不能預(yù)埋管線,，在砌體達(dá)到一定強(qiáng)度后剔鑿埋設(shè)。

3,、施工流程

1）暗管敷設(shè)工藝流程：施工準(zhǔn)備→預(yù)制加工→管線,、線盒標(biāo)記→管線、線盒定位→管路連接→管線,、線盒加固

2）明管敷設(shè)工藝流程：施工準(zhǔn)備→預(yù)制加工→管線標(biāo)記→管路連接

4 ……此處隱藏3899個(gè)字……亮,，公用照明并通過負(fù)荷連續(xù)行試運(yùn)行試驗(yàn)24h。并每2h記錄運(yùn)行狀態(tài),，連續(xù)時(shí)間內(nèi)無故障,。

6）低壓配電箱、柜的回路絕緣電阻為10MΩ時(shí),，耐壓試驗(yàn)需用2500V兆歐表搖測(cè)1min,，并無閃絡(luò)擊穿現(xiàn)象。

7）試運(yùn)行24h無異?，F(xiàn)象,，報(bào)請(qǐng)監(jiān)理工程師，同時(shí)提交相關(guān)的電氣產(chǎn)品合格證,、說明書,、變更洽商紀(jì)錄、試驗(yàn)報(bào)告及由承建單位編制的用戶用電說明書,。

8）等電位聯(lián)接測(cè)試：安裝完畢后應(yīng)進(jìn)行導(dǎo)通性測(cè)試,，測(cè)試用電源可采用空載電壓為4～24V的直流或交流電源。測(cè)試電流不應(yīng)小于0.2A,。當(dāng)測(cè)得等電位聯(lián)結(jié)端子板與等電位聯(lián)結(jié)范圍內(nèi)的金屬管道等金屬體末端之間的電阻不超過3Ω時(shí),，可認(rèn)為等電位聯(lián)結(jié)是有效的。如發(fā)現(xiàn)導(dǎo)通不良的管道連接處,，應(yīng)重新作跨接線再測(cè)試,。

9）接地裝置測(cè)試：接地裝置應(yīng)檢查材料的規(guī)格,、材質(zhì)、安裝位置,、連接質(zhì)量,、間距、數(shù)量,、埋設(shè)深度,、接地極的連接方法、防腐情況等,。利用結(jié)構(gòu)鋼筋做的接地引下線應(yīng)檢查鋼筋數(shù)量,、規(guī)格、搭接長(zhǎng)度,、焊接質(zhì)量,、與接地極等連接點(diǎn)的焊接情況等。并用接地電阻測(cè)試儀檢查,，達(dá)到設(shè)計(jì)1Ω后,，再進(jìn)行隱蔽。

一,、市場(chǎng)背景

xx房產(chǎn)市場(chǎng)日趨規(guī)范,，整體處于上升態(tài)勢(shì)，在市場(chǎng)發(fā)展的過程中,，我司認(rèn)為可分為兩個(gè)階段,，每個(gè)階段市場(chǎng)構(gòu)成要素的特征，簡(jiǎn)析如下：

（一）xx年之前,，被動(dòng)銷售的暴利階段

客源特征：以高收入者為主,，追求身份與地位的顯示，此時(shí)市場(chǎng)選擇范圍小,，客戶購買存在一定盲目性,。

開發(fā)商特征：政府對(duì)開發(fā)公司的實(shí)力要求不嚴(yán)，開發(fā)商實(shí)力良莠不齊,，受傳統(tǒng)觀念束縛嚴(yán)重，不重視客源心理及市場(chǎng)發(fā)展特性,，主觀開發(fā),，追求暴利，無品牌意識(shí),，對(duì)專業(yè)銷售機(jī)構(gòu)極度排斥,。

項(xiàng)目特征：產(chǎn)品形式單一（多層為主），缺乏特色,，不注重整體規(guī)劃,，且有明顯區(qū)域性特征（集中在xx周邊）,。

銷售特征：無整體營銷思路，盲目追求高利,，定價(jià)偏高,，且無有效的表現(xiàn)及宣傳手法，不注重品牌的培養(yǎng)和樹立,。

（二）xx年以后,，振蕩中走向規(guī)范的過渡階段

客源特征：客源層次廣泛，需求多樣化,，在樓盤選購及消費(fèi)心理上趨于理性,，此時(shí)散戶消費(fèi)逐漸成為市場(chǎng)主力。

開發(fā)商特征：迫于競(jìng)爭(zhēng)的壓力,，開發(fā)商主動(dòng)尋求新的開發(fā)理念,，對(duì)營銷策劃理念逐漸接受，同時(shí)專業(yè)銷售人才帶來的先進(jìn)理念也影響了開發(fā)商的思想,，開始注重客源需求,，逐漸向以產(chǎn)定銷的路線靠攏。品牌意識(shí)已大大增強(qiáng),，大量實(shí)力雄厚,、理念先進(jìn)的外地開發(fā)企業(yè)著眼于xx房產(chǎn)市場(chǎng)的良好發(fā)展前景，進(jìn)而紛紛搶占xx市常同時(shí)由于政府對(duì)土地資源進(jìn)行統(tǒng)一管理,，地價(jià)開始上升,，而促使開發(fā)企業(yè)走出暴利階段，利潤(rùn)趨于合理,，此時(shí)一部分資金實(shí)力弱,、管理不完善、開發(fā)理念陳舊的小企業(yè)將面臨嚴(yán)峻考驗(yàn),。

項(xiàng)目特色：產(chǎn)品多元化,，在仍以多層為主的同時(shí)，小高層逐步為市場(chǎng)認(rèn)可,，高層也占領(lǐng)一定市場(chǎng)份額,。地域限制日漸被打破，小區(qū)規(guī)劃趨于合理,，特色鮮明,，并且小區(qū)品質(zhì)不斷提升。

銷售特色：價(jià)格趨于合理,，市場(chǎng)出現(xiàn)整合態(tài)勢(shì),，營銷理念隨專業(yè)銷售機(jī)構(gòu)的介入逐步為市場(chǎng)接受，人員日趨專業(yè)化,，宣傳手段不斷翻新,。

在上述市場(chǎng)背景下,，客戶、市場(chǎng)及開發(fā)商幾個(gè)方面都發(fā)生了較大變化：

1,、客戶需求的變化

能承受價(jià)格在2500元/m2以下樓盤的客戶,，已由先期的單純追求滿足居住要求、工程質(zhì)量,，向追求舒適性,、安全性、私密性方向轉(zhuǎn)變,。

對(duì)于能承受2500-4000元/m2價(jià)格的客戶,，在追求上述要求的基本基礎(chǔ)上，更加注重樓盤的個(gè)性,、內(nèi)涵及升值潛力,，對(duì)小區(qū)的整體規(guī)劃要求較嚴(yán)格。

能承受4000元/m2以上的客戶,，相對(duì)前兩種客戶來說已有了質(zhì)的提高,，在選擇樓盤時(shí)，最注重的是享受,，追求一種理念和內(nèi)涵,，同時(shí)對(duì)開發(fā)商的資質(zhì)、樓盤的知名度,、社區(qū)環(huán)境也非常注重,。

2、市場(chǎng)環(huán)境的變化

地理環(huán)境：逐步打破了地域限制,，市場(chǎng)全方位發(fā)展,，從傳統(tǒng)的利用地段創(chuàng)品牌，到創(chuàng)品牌而創(chuàng)地段,。

產(chǎn)品環(huán)境：產(chǎn)品多元化,，多層仍為主力，小高層發(fā)展較快,，并逐漸為市場(chǎng)所接受,。

其中，高層發(fā)展分三個(gè)階段：

（1）以xx年開發(fā)的小高層社區(qū)xx為標(biāo)志,，小高層做為新的開發(fā)理念進(jìn)入濟(jì)南市場(chǎng),，并引入了南方先進(jìn)的營銷模式并進(jìn)行包裝策劃，注重了前期宣傳,，引起巨大沖擊，前期銷售達(dá)到良好的效果,。

（2）以xx等點(diǎn)式小高層的大規(guī)模開發(fā)為標(biāo)志,，小高層市場(chǎng)進(jìn)入激烈競(jìng)爭(zhēng)階段,，此時(shí)開發(fā)商追求高容積率、高利潤(rùn)率,，導(dǎo)致小高層價(jià)位偏高,，并且點(diǎn)式小高層的建筑弊端逐漸暴露，因此點(diǎn)式小高層呈現(xiàn)曇花一現(xiàn)的勢(shì)態(tài),。

（3）市場(chǎng)以客源的選擇為導(dǎo)向,，再次轉(zhuǎn)向社區(qū)化的板式小高層方向發(fā)展，并且日益呈現(xiàn)出規(guī)?；?、品牌化的特征，此時(shí)的代表樓盤為xx,。

3,、開發(fā)商的變化趨勢(shì)

開發(fā)理念由傳統(tǒng)的單一模式向多樣化、人性化,、特色化,、理念化方向轉(zhuǎn)變，并逐步建立了品牌觀念,，具備了較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)意識(shí),。

營銷方面：競(jìng)爭(zhēng)的激烈?guī)?dòng)了銷售手段的不斷翻新，由炒綠化,、炒智能化,、炒生態(tài)化、炒付款方式,，到今天的炒理念,、規(guī)模、品牌,，并且營銷已越來越成為一種全程性策劃行為,，必須注重前期準(zhǔn)備工作，要熟悉當(dāng)?shù)厍闆r并與之結(jié)合,，了解客戶心態(tài),。

二、項(xiàng)目分析

1,、基本情況

本案位于xx市xx路東首,，西臨xx市的xx路，這是市政府的.重點(diǎn)項(xiàng)目,，它的興起必定會(huì)輻射到周邊,，從而拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的繁榮。東臨高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，眾多知名國際國內(nèi)大公司投資于此,，本案正處于這兩個(gè)發(fā)展區(qū)域的中間位置,，交通方便，地段的升值潛力巨大,。

2,、區(qū)域消費(fèi)能力分析

經(jīng)濟(jì)水平：整體消費(fèi)群體主力仍為比較注重生活質(zhì)量的中高階層，社會(huì)層次也以機(jī)關(guān)工作人員為主,。

隨著周邊生活設(shè)施的不斷完善和齊全,，該區(qū)域?qū)⒓谐蔀楦邫n樓盤的聚集之地。這也將打破原有的區(qū)域內(nèi)消費(fèi)群體和范圍,，成為跨區(qū)域消費(fèi)的一塊熱土,。

3、客源定位

由于本案屬中高檔樓盤,，受價(jià)格限制,，客源面相對(duì)狹窄，根據(jù)客源所處的區(qū)域,、社會(huì)地位,、購房意圖、購房時(shí)間等差別作如下分析：

本地客源：此類客源為本案客源之基礎(chǔ),，且為先期客源之主力,，我司認(rèn)為主要有以下類型：

私營業(yè)主：有較為雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，事業(yè)相對(duì)穩(wěn)定,，有廣泛的社交關(guān)系,，并且有足夠的休閑時(shí)間去品味、享受生活,，對(duì)新理念有較強(qiáng)的接受度,，但有著冷靜的思考與判斷，大多為二次置業(yè),。對(duì)地段及相應(yīng)升值潛力較為注重,。

政府官員：此類人士具有較高的社會(huì)地位、穩(wěn)定的收入,，大多已有單位分配的住宅,，但希望一個(gè)更為私密、高檔的生活空間,。此類人群對(duì)檔次,、安全、私密及小區(qū)規(guī)劃,、配套有較高要求,。

高級(jí)白領(lǐng)：此類客戶具有高學(xué)歷、高收入的特點(diǎn)，追求高品味的生活氛圍,，以突顯自己的價(jià)值,。這部分客源對(duì)社區(qū)檔次、配套,、知名度等較為關(guān)心。

年青成功人士：此部分人有著靈活的思考,、較高的收入,，社會(huì)地位起點(diǎn)高，追求現(xiàn)代的上流生活,。這類客源主要選擇小戶型,，但比例有限。

小結(jié)：本地客源大多為二次或三次置業(yè),，且以標(biāo)準(zhǔn)戶型為主要需求,。