建筑工程項目策劃書

時光在不經(jīng)意中流逝,，一段時間的工作已經(jīng)結(jié)束了,，前方等待著我們的是新工作目標(biāo)和挑戰(zhàn),，是不是需要好好寫一份策劃書呢？相信寫策劃書是一個讓許多人都頭痛的問題,，以下是小編幫大家整理的建筑工程項目策劃書，歡迎閱讀,，希望大家能夠喜歡,。

第一章 編制說明及工程概況

一、編制說明

1,、編制目的

本施工策劃書體現(xiàn)我項目部用科學(xué)合理的管理方法,，完全實現(xiàn)該工程各項目標(biāo)的總體施工部署,，是指導(dǎo)施工的大綱。

2,、編制依據(jù)

（1）全套施工圖紙,； （2）招標(biāo)文件、圖紙答疑（3）現(xiàn)場的施工環(huán)境,、施工條件,；

（4）國家現(xiàn)行的建筑法律、法規(guī),、條例、操作規(guī)程及施工工藝,； （5）公司制定的《質(zhì)量手冊》,、《程序文件》。

二,、工程概況

本工程為航天四院經(jīng)濟適用性高層住宅建設(shè)項目二區(qū)高層住宅工程,，施工地點位于陜西省西安市灞橋區(qū)，建設(shè)單位為中國航天科技集團公司第四研究院,。

　　1,、建筑工程概況

本工程設(shè)計使用年限為50年，建筑工程等級一級,，屋面防水等級I級,，建筑結(jié)構(gòu)類型為剪力墻結(jié)構(gòu)，建筑物抗震設(shè)防烈度八度,，建筑層數(shù)為地上三十三層,，地下一層，建筑高度為96.15m,。

　　2,、結(jié)構(gòu)工程概況

本工程基礎(chǔ)設(shè)計等級為甲級，人防抗力等級為甲類核6常6,，黃土地區(qū)建筑物分類為甲類,，本工程設(shè)計標(biāo)高±0.000相當(dāng)于絕對高程440.65m，本工程砌塊砂漿潮濕房間采用水泥砂漿,，其余采用預(yù)拌砂漿,。

3、本項目工程管理的特點和難點

（1）要求達到市優(yōu)質(zhì)工程和省文明工地要求,。 （2）施工質(zhì)量要求高,管理難度大,。 （3）一次性開工面積較大,工程量較多。 （4）本工程工期較緊,。

第二章 項目的組織架構(gòu)與崗位職責(zé)

1,、項目中心組織構(gòu)架

項目采用總承包的管理模式，組建總承包項目部，將工程劃分為幾個部分,，分包給具有實力的專業(yè)公司施工,，總包項目部負責(zé)組織、協(xié)調(diào),、控制,、監(jiān)督、驗收,。組織機構(gòu)采用了直線職能式的組織機構(gòu)形式,，以利于明確職責(zé)、強化管理,、便于協(xié)調(diào),，指令明確。

2,、項目中心工作職責(zé)及崗位職責(zé)

(1)部門經(jīng)理:

①組織帶領(lǐng)公司工程技術(shù)管理人員對開發(fā)項目編制《工程管理策劃書》以及工程建造技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)化工作,，確保工程建造過程的品質(zhì)管理。

②組織落實工程管理策劃要求,，對項目進度,、質(zhì)量、成本進行實質(zhì)性管理,。

③督辦項目部在整個施工過程的各種證照,、批文辦理，確保項目按期施工,、竣工驗收,。

④審核項目部《工程管理月報》，及時掌握項目進度,、質(zhì)量,、安全等執(zhí)行狀況。

⑤定期檢查,、指導(dǎo),、監(jiān)督項目部的工程管理工作，發(fā)現(xiàn)重大偏差進行及時的糾偏處理和跟蹤檢查,，控制現(xiàn)場簽證及其他無效成本的發(fā)生,。

⑥參與項目工程的供應(yīng)商、勞務(wù)承包商的日常管理,。

⑦組織施工現(xiàn)場大檢查,，對質(zhì)量缺陷和隱患進行指導(dǎo)整改，確保工程的順利施工,。

⑧負責(zé)擬定本部門團隊的人員招聘計劃并進行入職把關(guān),，人員資質(zhì)認證,、培訓(xùn)及日常管理工作。

⑨負責(zé)本部門各崗位績效指標(biāo)確定和績效考核管理工作,。

⑩負責(zé)本部門員工的職業(yè)生涯規(guī)劃和團隊組織建設(shè)工作,。

(2)項目工程師:

①協(xié)調(diào)安排各專業(yè)工程師進行工程管理策劃及工程建造技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)化工作，確保工程建造過程的品質(zhì)管理,。

②負責(zé)建立并動態(tài)修訂,、完善公司的工程管理規(guī)范、工程驗收標(biāo)準(zhǔn)等,，規(guī)范和提高公司整體的工程管理水平,。

③定期檢查、指導(dǎo),、監(jiān)督項目部的技術(shù)管理工作,。

④參與工程類、材料及設(shè)備類的招投標(biāo)工作,，負責(zé)編制招標(biāo)文件中技術(shù)標(biāo)書和合同技術(shù)條款。

⑤編制施工現(xiàn)場的施工方案,、協(xié)助建設(shè)單位解決技術(shù)難題,、提供技術(shù)和專業(yè)支持。

⑥按照部門績效指標(biāo)完成績效要求工作,。

⑦完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的工作,。

(3)工程管理人員:

①《工程管理策劃書》中技術(shù)細節(jié)的編寫及工程建造技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)化工作。

②負責(zé)建立并動態(tài)修訂,、完善公司的工程管理規(guī)范,、工程建造標(biāo)準(zhǔn)、工程驗收標(biāo)準(zhǔn)等,。

③定期檢查,、指導(dǎo)、監(jiān)督施工現(xiàn)場的技術(shù)管理工作,。

④參與工程類,、材料及設(shè)備類的'招投標(biāo)工作。

⑤實施現(xiàn)場的施工方案,、協(xié)助解決技術(shù)難題,、提供技術(shù)和專業(yè)支持。

⑥協(xié)助勞務(wù)單位以及分包施工班組的管理工作,。

⑦進行工程施工中的檢查,，對質(zhì)量缺陷和隱患進行指導(dǎo)整改，確保工程的順利進行,。

⑧完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的工作,。

(4)工程內(nèi)業(yè):

①收集,、整理、登記,、保管好項目工程中辦理的文件和相關(guān)手續(xù),。

②做好項目部與建設(shè)，設(shè)計,，監(jiān)理以及勞務(wù)方在工程中所有簽字文件的收發(fā)存檔工作,。

③負責(zé)工程所有工程圖紙資料的整理、保管和歸檔工作,。

④負責(zé)收集和保管好工程中所有核定單,、工作函、通知,、會議紀要等文件資料,。

⑤工程竣工后，及時辦好工程檔案的裝訂,、移交工作,，確保工程及時順利完成建設(shè)工程綜合驗收工作。

⑥協(xié)助部門領(lǐng)導(dǎo)做好質(zhì)量管理體系,、部門流程體系運轉(zhuǎn)的相關(guān)工作,。

⑦按照部門績效指標(biāo)完成績效要求工作。

⑧完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的工作,。

第三章 工程進度管理

1,、項目總控制計劃

項目開工前由項目部根據(jù)合同工期目標(biāo)編制施工總計劃，經(jīng)公司相關(guān)部門批準(zhǔn)后,，由工程部負責(zé)備案,。

2、工程進度計劃的特點

（1）各施工單位交叉作業(yè),，互相影響

（2）施工順序復(fù)雜多變

3,、工程進度控制措施

（1）施工進度計劃審核

項目部編制工程總體施工進度計劃，并組織公司相關(guān)部門對計劃進行討論和評審,，并填寫項目施工進度控制計劃評審記錄,，以保證計劃的可行性和嚴肅性，并認真審核,。

（2）施工過程中施工進度計劃審核

項目部根據(jù)審核后的總體施工進度計劃安排實施工程的施工,。

1、系統(tǒng)概況

本工程配管采用PVC管墻內(nèi)及樓板內(nèi)暗敷,，電源管采用鍍鋅鋼管,。

2、施工順序

按常規(guī)施工方法自下而上配合土建施工,。砼板,、墻,、梁、柱內(nèi)管線隨主體施工進度施工,，砌體內(nèi)管線同砌體施工進度施工,，部分不能預(yù)埋管線，在砌體達到一定強度后剔鑿埋設(shè),。

3,、施工流程

1）暗管敷設(shè)工藝流程：施工準(zhǔn)備→預(yù)制加工→管線、線盒標(biāo)記→管線,、線盒定位→管路連接→管線,、線盒加固

2）明管敷設(shè)工藝流程：施工準(zhǔn)備→預(yù)制加工→管線標(biāo)記→管路連接

4 ……此處隱藏3899個字……亮，公用照明并通過負荷連續(xù)行試運行試驗24h,。并每2h記錄運行狀態(tài),，連續(xù)時間內(nèi)無故障。

6）低壓配電箱,、柜的回路絕緣電阻為10MΩ時,，耐壓試驗需用2500V兆歐表搖測1min，并無閃絡(luò)擊穿現(xiàn)象,。

7）試運行24h無異?，F(xiàn)象，報請監(jiān)理工程師,，同時提交相關(guān)的電氣產(chǎn)品合格證、說明書,、變更洽商紀錄,、試驗報告及由承建單位編制的用戶用電說明書。

8）等電位聯(lián)接測試：安裝完畢后應(yīng)進行導(dǎo)通性測試,，測試用電源可采用空載電壓為4～24V的直流或交流電源,。測試電流不應(yīng)小于0.2A。當(dāng)測得等電位聯(lián)結(jié)端子板與等電位聯(lián)結(jié)范圍內(nèi)的金屬管道等金屬體末端之間的電阻不超過3Ω時,，可認為等電位聯(lián)結(jié)是有效的,。如發(fā)現(xiàn)導(dǎo)通不良的管道連接處，應(yīng)重新作跨接線再測試,。

9）接地裝置測試：接地裝置應(yīng)檢查材料的規(guī)格,、材質(zhì)、安裝位置,、連接質(zhì)量,、間距、數(shù)量,、埋設(shè)深度,、接地極的連接方法,、防腐情況等。利用結(jié)構(gòu)鋼筋做的接地引下線應(yīng)檢查鋼筋數(shù)量,、規(guī)格,、搭接長度、焊接質(zhì)量,、與接地極等連接點的焊接情況等,。并用接地電阻測試儀檢查，達到設(shè)計1Ω后,，再進行隱蔽,。

一、市場背景

xx房產(chǎn)市場日趨規(guī)范,，整體處于上升態(tài)勢,，在市場發(fā)展的過程中，我司認為可分為兩個階段,，每個階段市場構(gòu)成要素的特征,，簡析如下：

（一）xx年之前，被動銷售的暴利階段

客源特征：以高收入者為主,，追求身份與地位的顯示,，此時市場選擇范圍小，客戶購買存在一定盲目性,。

開發(fā)商特征：政府對開發(fā)公司的實力要求不嚴,，開發(fā)商實力良莠不齊，受傳統(tǒng)觀念束縛嚴重,，不重視客源心理及市場發(fā)展特性,，主觀開發(fā)，追求暴利,，無品牌意識,，對專業(yè)銷售機構(gòu)極度排斥。

項目特征：產(chǎn)品形式單一（多層為主）,，缺乏特色,，不注重整體規(guī)劃，且有明顯區(qū)域性特征（集中在xx周邊）,。

銷售特征：無整體營銷思路,，盲目追求高利，定價偏高,，且無有效的表現(xiàn)及宣傳手法,，不注重品牌的培養(yǎng)和樹立。

（二）xx年以后,，振蕩中走向規(guī)范的過渡階段

客源特征：客源層次廣泛,，需求多樣化,，在樓盤選購及消費心理上趨于理性，此時散戶消費逐漸成為市場主力,。

開發(fā)商特征：迫于競爭的壓力,，開發(fā)商主動尋求新的開發(fā)理念，對營銷策劃理念逐漸接受,，同時專業(yè)銷售人才帶來的先進理念也影響了開發(fā)商的思想,，開始注重客源需求，逐漸向以產(chǎn)定銷的路線靠攏,。品牌意識已大大增強,，大量實力雄厚、理念先進的外地開發(fā)企業(yè)著眼于xx房產(chǎn)市場的良好發(fā)展前景,，進而紛紛搶占xx市常同時由于政府對土地資源進行統(tǒng)一管理,，地價開始上升，而促使開發(fā)企業(yè)走出暴利階段,，利潤趨于合理,，此時一部分資金實力弱、管理不完善,、開發(fā)理念陳舊的小企業(yè)將面臨嚴峻考驗,。

項目特色：產(chǎn)品多元化，在仍以多層為主的同時,，小高層逐步為市場認可,，高層也占領(lǐng)一定市場份額。地域限制日漸被打破,，小區(qū)規(guī)劃趨于合理,，特色鮮明，并且小區(qū)品質(zhì)不斷提升,。

銷售特色：價格趨于合理，市場出現(xiàn)整合態(tài)勢,，營銷理念隨專業(yè)銷售機構(gòu)的介入逐步為市場接受,，人員日趨專業(yè)化，宣傳手段不斷翻新,。

在上述市場背景下,，客戶、市場及開發(fā)商幾個方面都發(fā)生了較大變化：

1,、客戶需求的變化

能承受價格在2500元/m2以下樓盤的客戶,，已由先期的單純追求滿足居住要求、工程質(zhì)量,，向追求舒適性,、安全性,、私密性方向轉(zhuǎn)變。

對于能承受2500-4000元/m2價格的客戶,，在追求上述要求的基本基礎(chǔ)上,，更加注重樓盤的個性、內(nèi)涵及升值潛力,，對小區(qū)的整體規(guī)劃要求較嚴格,。

能承受4000元/m2以上的客戶，相對前兩種客戶來說已有了質(zhì)的提高,，在選擇樓盤時,，最注重的是享受，追求一種理念和內(nèi)涵,，同時對開發(fā)商的資質(zhì),、樓盤的知名度、社區(qū)環(huán)境也非常注重,。

2,、市場環(huán)境的變化

地理環(huán)境：逐步打破了地域限制，市場全方位發(fā)展,，從傳統(tǒng)的利用地段創(chuàng)品牌,，到創(chuàng)品牌而創(chuàng)地段。

產(chǎn)品環(huán)境：產(chǎn)品多元化,，多層仍為主力,，小高層發(fā)展較快，并逐漸為市場所接受,。

其中,，高層發(fā)展分三個階段：

（1）以xx年開發(fā)的小高層社區(qū)xx為標(biāo)志，小高層做為新的開發(fā)理念進入濟南市場,，并引入了南方先進的營銷模式并進行包裝策劃,，注重了前期宣傳，引起巨大沖擊,，前期銷售達到良好的效果,。

（2）以xx等點式小高層的大規(guī)模開發(fā)為標(biāo)志，小高層市場進入激烈競爭階段,，此時開發(fā)商追求高容積率,、高利潤率，導(dǎo)致小高層價位偏高,，并且點式小高層的建筑弊端逐漸暴露,，因此點式小高層呈現(xiàn)曇花一現(xiàn)的勢態(tài)。

（3）市場以客源的選擇為導(dǎo)向，再次轉(zhuǎn)向社區(qū)化的板式小高層方向發(fā)展,，并且日益呈現(xiàn)出規(guī)?；⑵放苹奶卣?，此時的代表樓盤為xx,。

3、開發(fā)商的變化趨勢

開發(fā)理念由傳統(tǒng)的單一模式向多樣化,、人性化,、特色化、理念化方向轉(zhuǎn)變,，并逐步建立了品牌觀念,，具備了較強的競爭意識。

營銷方面：競爭的激烈?guī)恿虽N售手段的不斷翻新,，由炒綠化,、炒智能化、炒生態(tài)化,、炒付款方式,，到今天的炒理念、規(guī)模,、品牌,，并且營銷已越來越成為一種全程性策劃行為，必須注重前期準(zhǔn)備工作,，要熟悉當(dāng)?shù)厍闆r并與之結(jié)合,，了解客戶心態(tài)。

二,、項目分析

1,、基本情況

本案位于xx市xx路東首，西臨xx市的xx路,，這是市政府的.重點項目,，它的興起必定會輻射到周邊，從而拉動區(qū)域經(jīng)濟的繁榮,。東臨高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū),，眾多知名國際國內(nèi)大公司投資于此，本案正處于這兩個發(fā)展區(qū)域的中間位置,，交通方便，地段的升值潛力巨大,。

2,、區(qū)域消費能力分析

經(jīng)濟水平：整體消費群體主力仍為比較注重生活質(zhì)量的中高階層，社會層次也以機關(guān)工作人員為主。

隨著周邊生活設(shè)施的不斷完善和齊全,，該區(qū)域?qū)⒓谐蔀楦邫n樓盤的聚集之地,。這也將打破原有的區(qū)域內(nèi)消費群體和范圍，成為跨區(qū)域消費的一塊熱土,。

3,、客源定位

由于本案屬中高檔樓盤，受價格限制,，客源面相對狹窄,，根據(jù)客源所處的區(qū)域、社會地位,、購房意圖,、購房時間等差別作如下分析：

本地客源：此類客源為本案客源之基礎(chǔ)，且為先期客源之主力,，我司認為主要有以下類型：

私營業(yè)主：有較為雄厚的經(jīng)濟基礎(chǔ),，事業(yè)相對穩(wěn)定，有廣泛的社交關(guān)系,，并且有足夠的休閑時間去品味,、享受生活，對新理念有較強的接受度,，但有著冷靜的思考與判斷,，大多為二次置業(yè)。對地段及相應(yīng)升值潛力較為注重,。

政府官員：此類人士具有較高的社會地位,、穩(wěn)定的收入，大多已有單位分配的住宅,，但希望一個更為私密,、高檔的生活空間。此類人群對檔次,、安全,、私密及小區(qū)規(guī)劃、配套有較高要求,。

高級白領(lǐng)：此類客戶具有高學(xué)歷,、高收入的特點，追求高品味的生活氛圍,，以突顯自己的價值,。這部分客源對社區(qū)檔次、配套,、知名度等較為關(guān)心,。

年青成功人士：此部分人有著靈活的思考,、較高的收入，社會地位起點高,，追求現(xiàn)代的上流生活,。這類客源主要選擇小戶型，但比例有限,。

小結(jié)：本地客源大多為二次或三次置業(yè),，且以標(biāo)準(zhǔn)戶型為主要需求。